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2023-01-18

新届政府地产调控新思路：允许放土地但要补贴民生

记录被不断刷新的不只是温度。

7月26日下午3点，备受关注的“前海第一拍”在深圳土地交易中心举行，本土开发商卓越豪掷123.6亿，拿下首批两幅土地，刷新纪录成为新“地王”。而就在几天前，上海市向市场推出一幅底价超过175亿元的地块，意欲打造城市副中心的全新地标，这一当地史上总价最高的卖地计划，激起无数业内人惊呼。

当然，这些还不是近期地产市场 “精彩”的全部。7月初，从来讳言“地王”的房企龙头万科，成为上海浦东的新总价地王。中旬，中粮地产以远高过 “面包”的价格买下“面粉”，成功刷新北京土地单价纪录。

眼下，沪深多幅超级地块，已在政府的土储名单中呼之欲出，更多的“地王”纪录有望不断刷新。

对于房地产市场，与刷新同样鼓舞人心的词是放行。在认为调控最严的北京市，近日开始对一些高端楼盘预售价格放行。而在江苏盐城，已经持续了三年之久的房价管控政策，干脆被取消。

放行还体现在银行对地产商该保温板的理论性能和石墨聚苯板非常接近的贷款态度，按照交通银行近期测算，多增贷款规模中投向房地产的比例达到七成，绝对规模达到1.3万亿。

以上种种，看起来正在让房地产业重新躁动起来。

当然，那些管控的政策并未发生变化。一位资深地产界人士认为，到目前为止鲜花，新一届政府对地产调控的表态只有寥寥数语，大多集中于棚户区改造、保障房和城镇化建设。

但对那些精明的房地产商来说，寥寥数语缅甸卷柏也是信号。采访发现，地方政府推出这些天价地块的同时鱼黄草属，往往会对地块的用途做出限定，大多指向城镇化建设和产业结构调整。同时，卖地收入会倾向于投向棚户区改造、农村宅基地置换等薄弱环节。高端地产项目收入补贴民生项目，同时推动经济结构调整的思路，隐现其中。

“上层现在允许放出土地，但前提是你要调结构、促民生。”一位天津市国有开发商的高管说。

地王季

7月3日下午，万科在上海以48.70亿元购地，楼板价21415元/平米，溢价率为88.6% ，一举刷新上海年内总价地王纪录。此前几天，万科分别在重庆和广州都夺下地王。

素来坚称与地王绝缘的当主动架移动时地产一哥，近期夺地举动忽然变得凶猛，令业内震惊。任志强亦公开戏谑，“谁说万科不地王？”

抢食地王者，万科并非孤例。7月23日，中粮地产竞得孙河乡地块，总价23.6亿元，除去公租房、医院和学校，楼面地价超过5万元/平方米。在6、7月间，保利置业拿下的上海泗泾地块，创下上海年内最高溢价率132%，中海地产在上海闵行拿地溢价率亦高达115%。眼下，上海又有两幅准地王呼之欲出。

一幅是上海静安“东八块”，起始价34亿元，楼面底价超过2.5万元/平方米。一幅是在市场上沉浮18年的徐家汇中心，起始总价175亿元。据信，已有多个国内外大财阀对其虎视眈眈。

京沪深等一线城市土地市场火爆的原因，在绿城集团执行总经理王虹斌看来，“一是上半年销售比较好，大型开发商要保证生产规模。二是大型开发商明确集中资源，深耕一线城市。第三，京沪市区可供应的预期较好的地块偏少，只要出稍微好点的土地，就是地王。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟则介绍说：“今年上半年现金流幅度改善，房地产拿到了5万多亿元，投出了3万亿元，出现了2万亿元的现金存量。”

大量超级地块在京沪涌现，并有标杆型开发商蜂拥而至，这在过去三年的调控中绝无仅有。地方政府推地时，对舆论的忌惮也似乎不再。

以近日上海推出的徐泾会展中心3号地块为例，这幅土地本在去年推出时，初始总价仅为13.68亿元，后未经拍出即被政府收回重改规划，二度面向市场，底价已经升至44.23亿元，楼面地价亦高出原来两倍以上。

新城控股高级副总裁欧阳捷说：“为什么敢拿地王？显然是有通天的本事，没有通天的渠道信息，怎有通天的看涨信心！”

真空期的背面金达莱

与当下的火爆形成鲜明对比的，是此前近半年的平淡期。官方报道中，国务院总理李克强今年3月履新以来，很少提及房地产市场调控的具体措施。即便有所提及，大多也是只言片语带过。

表面的平静之下暗流汹涌。“今年上半年平均房价涨幅达到了11.2%，历史上仅次于2009年达到的21.2%。”全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生说。新“国五条”限制交易量的同时，显然对抑制价格并没有太多实质的作用。于是，一些中小房企开始犹豫，“不拿地，后续地价涨了，就错失良机；现在拿，一旦政策猛然收紧，自己就站在山顶上了。”

但进入6月份，人们惊讶地发现，调控不仅没有加码，除了迅速涌现的地王，另外一些领域也开始出现一些颇耐人寻味的迹象。6月，龙湖地产位于朝阳区孙河乡的高端项目双珑原著获得预售许可证，其中3套楼王的单价超过10万元。7月，鸿坤地产的高端别墅鸿坤林语墅被放行，预售价格为5万～6万元/平方米。

两个高端项目拿到入场券，在京城房地产圈中引来一片欢呼。其获批价格，为后来的拿地者提供了参考。而更多还没有拿到预售许可证的项目，也开始憧憬。

“下半年调控应不会大幅加码”，长无腐蚀性介质；期关注市场政策的易居执行总裁丁祖昱乐观预计，“开发商们可以过一个太平年了。”

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